自宅の分割

財産がたくさんあり、不動産もたくさんあるのなら、長男は自宅、次男はあの土地、三男はあのマンション…と、いろいろと分け方もあります。

しかし多くの場合に、不動産は自宅だけです。相続人が一人だけならば問題は生じませんが、相続人が複数いた場合には一つの不動差(自宅)を複数の相続人で分割するということになります。
通常は現物分割・換価分割・代償分割・共有分割があります。


現物分割…遺産をそのままの形で分けます。

例えば土地を二つに分筆して、二つの財産に分けて財産分けをすることになります。現実問題として、現物分割は広い土地では可能でしょうけれども、一般的な自宅では困難です。建物などはふたつに切るわけに行きませんし…。

換価分割…遺産を売却して、売却代金を分けます。

その自宅を売却してしまいます。そして受取った売却代金を相続人で配分することになります。なお相続した土地建物の売却をするにさいしては、土地建物の相続登記をしないと売却することができません。なお売却に際しては譲渡所得の課税が生じます。特にその住まいに居住していた人とそうでない人とではこの譲渡税が大きく異なることになりますので、代償分割にするなどの、注意と工夫とが必要です。

代償分割…相続人の誰かがその自宅を相続する代わりに、その他の相続人に相続分に応じた金銭等を支払います。

代償分割であれば、相続人のうちの一人がその自宅の土地建物を相続します。その代わりに自宅を相続した相続人が他の相続人に対して金銭等を支払うことで解決する方法です。
自宅を相続する代わりに金銭を支払ったのであれば問題はないのですが、金銭を支払うのではなく、不動産を渡すと譲渡税の問題が生じます。

「Ａは自宅土地建物を相続する。その代償としてＡはＢに対してＡ所有のマンションを取得させる」といった場合です。

このときにＡはマンションを売却したのではありません。しかし税法上では代償財産として土地建物(マンションも同じ)を引き渡したのであれば、その時に時価で売却したものとして、(この場合はマンションを時価で売却したものとして)、譲渡所得の課税が生じます。

なお譲渡所得の課税は売却益に対しての課税ですから買ってから大幅に値下がりしたマンション等で売却益がないのならば結果的に譲渡所得の課税が行われたとしても税額はゼロになります。

共有分割…遺産を相続人の何人かで共有にします。

現物分割のように実物を分けるのではなく、自宅を相続人間の共有にしておく方法です。例えば自宅について長男持分2分の1、次男持分2分の１にするといったようになります。

その不動産になにごともおこらないで利用しているときは共有にしておいても問題は無いのですが、処分等をしようとしたときには大変です。2分の1を相続した長男に資金が必要になり売却したくなったとしても次男と一緒でなければ事実上は売却できません。やむをえず次男に持分2分の1を買ってもらいたいとお願いしてもうまくいくとは限りません。大規模修繕をしようとしてもお金がかかることであれば一方だけがそう思っても一方が反対すればうまくいきません。

また長男が亡くなるとこの持分2分の1は長男の子が相続します。つまり叔父と甥の共有状況になります。次男も亡くなれば、従兄弟間の共有です。そして共有者の人数もふえていきます。いずれ問題が噴出します。

とりあえず一番平等になる共有にすることが多いようです。しかし相続人間で共有すれば、普通は将来のいつかの時点で問題噴出します。兄弟喧嘩をしたくないのなら、共有は避けるべきです。

共有をしてもいい例外は親との共有です。父親が亡くなり自宅を母親と長男が共有にします。その前提として母親が将来亡くなったときにはその母親が父親から相続した持分を長男が相続すると決まっているのなら、最終的には長男単独所有になるのだから問題は生じないはずです。

いろいろ工夫のやりようしようはあります。

例えば、家屋の使用権(使用貸借による使用借権)を設定することにより、土地建物は長男が相続するものの、他に転居すべき経済的能力のない母親(又は次男)に対し、生存中(あるいは例えば20年間)は無償で使用させるといったことも可能になります。