借地権(土地)

借地権も財産権として当然に相続の対象になります。

借地権とは、土地に建物を所有するために他人の土地を借りているときに、その土地の貸主に対する借主の権利のことです。

借地権は、単に土地を借りつづける権利なのですが、日本の借地借家法では、この権利により、安い借地料(時代)払うことにより、土地を半永久的に利用し収益をうることができますから、高額で売買されることにもあります。銀座等の東京の繁華街では坪当たり数千万円にもなります。

東京近郊であれば、住宅地であってもその土地の更地価格の半分以上になることが普通です。なお借地権については地域により慣行がことなります。借地権としての権利はあっても高い値段が付かないところも多くあります。


借地契約をした借地人が死亡しても、そのまま契約は続行されます。 借地権は、相続財産として相続人により相続され遺産分割協議の対象になります。

相続は財産上の権利義務を相続人がそのまま受け継ぐことですから，借地権を相続することについて，地主の承諾は必要ありません。地主は原則として、借地人の法定相続人がその借地権を相続するのを拒否できないのです。そして相続を原因として、地主から建物を取り壊して立ち退けと要求されても拒否することができます。

相続人の手続きは、それまでの借地契約について貸主（地主）が被相続人と結んだものの借主（借地人）の名義を書換えてもらいうことで完了します。

もっともその後も相続人が地代を払い続けていれば、地主にとってもべつに困ることも無く、相続人も地位を当然に引き継いでいるので困ることも無いので、とくに名義を書換えをせずに、次の更新時に新しい契約書で相続人名義にすることも実際は多いようです。

なお、借地権を第三者に譲渡して名義変更するときは、普通は地主の承諾が必要です。その際は土地の価格の10％といった高額の名義変更料が必要です。しかしこれは第三者に売却等する場合です。

相続については当然に相続してしまいますから、借地権を相続したといっても、名義書換料などを支払う必要はありません。

借家権については借地借家法において事実婚の妻に対しての特例があります。借家人に相続人がいない場合で、その借家人が亡くなり、事実婚の配偶者および事実上の養子が残されたときには、借家権が承継できることになっています。

しかし借地権の場合には、このような場合についての例外規定はありません。借地と借家は明らかに別のものです。

借地権上の建物に居住していて、その借地権及び建物を事実婚の妻に承継させたいというのであれば、遺言をしたためたり、地主との交渉により借地人名義を変更する等の対応が必要です。


なお地代を払っていないか、固定資産税の実費負担程度の場合には「賃貸借」でなく「使用貸借」となり扱いが違います。
　
借地契約は微妙なところがありますから、勝手に建物名義を事実婚の妻にしたりしてしまうと、地主から借地契約を解除等される可能性もあります。また借地人を変えてしまうことで、税法上の贈与として多額の贈与税課税がなされることもあります。借地権の扱いには十分に注意しないといけません。